Типичные ошибки инвестора при расчёте yield

Ошибка 1: смотреть только на брутто доходность, забывая про расходы.

Ошибка 2: не закладывать простои между арендаторами.

Ошибка 3: недооценивать сервисные сборы (особенно в башнях с бассейном, охраной и рецепцией).

Реальный совет от Space8:

Считайте чистый yield (net ROI) после всего. Для этого в Space8 всегда показываем клиенту расчёт с учётом:

• расходов на обслуживание,
• управления,
• страховки,
• налогов (если есть для нерезидентов),
• даже комиссий банка или курса валют при переводах.

Как меняется профиль покупателя по мере роста бюджета

До 1 млн AED: массовый инвестиционный сегмент

• Тип объекта: студия или 1-bedroom.
• Локации: JVC, Dubai South, Al Furjan.
• Покупатели: частные инвесторы с небольшим капиталом, первые покупки в Дубае.

Риски:

Высокая конкуренция за арендатора, много похожих проектов. Если неудачно выбрать башню или район — можно потерять часть доходности.

Это сегмент для старта. Мы подбираем такие лоты очень аккуратно: важно, чтобы дом был в правильной точке — шаг до метро или до выезда на магистраль

Александр Ковалев, Founder Space8

1–2 млн AED: апгрейд до «комфорт класса»

• Тип объекта: студия бизнес-класса, просторная 1-bedroom или маленькая 2-bedroom.
• Локации: JVC, Business Bay, Dubai Creek Harbour.
• Покупатели: молодые семьи, expat-специалисты, небольшие компании для корпоративного жилья.

Что нужно учитывать:

Чем ближе к 2 млн, тем легче получить Golden Visa, что увеличивает ликвидность.

2–3 млн AED: уверенный средний класс

• Тип объекта: полноценная 2-bedroom или компактный таунхаус.
• Локации: Marina, Business Bay, Dubailand.
• Покупатели: семьи, которые переезжают на ПМЖ или инвесторы, которые комбинируют аренду и капитализацию.

Динамика:

Этот сегмент растет быстрее всего по числу сделок и по цене за метр. Стабильный спрос делает его относительно низкорисковым.

Если инвестор не любит рисковать, мы чаще всего советуем именно этот бюджет: быстро сдать, легко продать — золотая середина.

Бек Назаралиев, COO Space8

 3–5 млн AED: переход к премиуму

• Тип объекта: большие 2—3-bedroom апартаменты с видом или таунхаус в клубном посёлке.
• Локации: Marina, Downtown, Wadi Al Safa, Arabian Ranches 3.
• Покупатели: зрелые expat-семьи, предприниматели, инвесторы, которые берут под сдачу долгосрочным арендаторам или под перепродажу после роста цены.

Что важно:

Спрос более стабилен, vacancy rate низкий. Эти объекты часто покупают «под ключ» — с ремонтом и меблировкой.

5 млн AED и выше: премиум и люкс

• Тип объекта: пентхаусы, клубные виллы, особняки.
• Локации: Palm Jumeirah, Emirates Hills, Palm Jebel Ali, Dubai Hills Estate.
• Покупатели: владельцы бизнеса, семейные офисы, HNWI.

Динамика:

Цены растут быстрее всех сегментов. Задача — не yield, а сохранение капитала и статус.

В люксе арендная доходность не критична. Здесь зарабатывают на росте стоимости земли и эксклюзивности.

Всеволод Малага, CVO (эксперт-аналитик) Space8

Как цены внутри сегментов связаны с инфраструктурой и спросом

Закономерности:

• До 1 млн AED — растeт при появлении новых станций метро и школ.
• 1–3 млн AED — стабильный спрос в районах с готовой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
• 3–5 млн AED — критично качество застройщика и репутация коммьюнити.
• 5 млн+ — важны приватность, бренд района и ограниченное предложение.

Локация и бренд застройщика — это не маркетинговый трюк, а гарантия того, что через 5 лет твой объект будет ликвидным.

Мэри Галстян, CMO Space8:

Прогноз по сегментам: кто выиграет в ближайшие два года

• Бюджет до 1 млн AED: стабильный yield 7–8%, но конкуренция за арендатора и небольшой прирост цены. Работает хорошо только при правильном выборе проекта.
• 1–3 млн AED: лучший баланс доходности и капитализации. Рост цен — 5–7% в год.
• 3–5 млн AED: высокий спрос у семей, высокая ликвидность. Прогноз роста — 7–10%.
• 5 млн+ AED: прирост стоимости земли и жилья на уникальных локациях до 12–15% за цикл. Yield низкий, фокус на капитализацию.

Рынок аренды: реальная доходность, occupancy, управление и ошибки новичков

Почему аренда — ключ к стабильности рынка

Дубай — уникальный город: более 70% жителей — экспаты, которые чаще арендуют, чем покупают. В среднем, 80–90% новых резидентов снимают жилье минимум первые 2–3 года. Это создает большой устойчивый спрос и формирует один из самых сильных рынков арендной недвижимости в мире.

Если рынок продаж остывает, аренда всегда «греет» владельца квартиры. В этом сила Дубая: даже если продать невыгодно — можно спокойно зарабатывать на ренте.

Александр Ковалев, Founder Space8

Как изменялась аренда за последние 3 года

После ковидных спадов 2019–2020 рынок аренды резко отыграл падение:

• В 2021–2023 ставки выросли на 15–25% по разным сегментам.
• В 2024 — рост продолжился, но темпы замедлились: около 12–14% за год.
• В I квартале 2025 — плавный рост еще на 1% к концу прошлого года.

Что это значит:

Рост цен покупки не «отрывается» от арендных ставок. Доходность сохраняется высокой по сравнению с европейскими столицами.

Для нас важно не только, сколько стоит продать, но и сколько ты зарабатываешь всё время владения. В Дубае аренда — это надежный денежный поток.

Бек Назаралиев, COO Space8

6.3 Актуальные доходности (yield) по сегментам

Почему разница:

• Массовый сегмент с небольшими студиями и однушками всегда даёт максимальный процент: спрос велик, арендаторы часто меняются, ставка выше.
• Большие квартиры и таунхаусы дают ниже доходность, но чаще сдаются на более длительный срок одной семье — меньше рисков простоя.
• Ультралюкс почти не сдаётся в классическом формате — покупается больше ради сохранения капитала.

Студии дают 8% на бумаге — но и забот с ними больше. Вилла даёт меньше процентов, но арендуется на годы и без лишних хлопот.

Всеволод Малага, CVO (эксперт-аналитик) Space8

Occupancy rate и риски простоя

Что важно знать:

• В массовом сегменте occupancy обычно 90–95% в год.
• В клубных таунхаусах и премиум-апартаментах — 85–90%.
• В ультралюксе (особняки, пентхаусы) — 60–80% или вовсе «нулевой рентный фокус» — собственник держит объект для себя.

Риск простоя есть всегда:

Пустая студия на JVC — это 1–2 месяца без арендатора, особенно летом.

Вилла в Palm Jumeirah может простаивать 3–6 месяцев, если искать «идеального арендатора».

Примеры расчета доходности

Пример 1: студия в JVC

• Цена покупки: 800,000 AED
• Годовая аренда: 60,000 AED
• Операционные расходы (управление, страховка, обслуживание): 6,000–8,000 AED
• Брутто yield: 7,5%
• Чистый yield: 6,5% после расходов

Пример 2: вилла в Wadi Al Safa

• Цена покупки: 3,000,000 AED
• Годовая аренда: 170,000 AED
• Обслуживание (сад, фасад, коммуналка): 15,000–20,000 AED
• Брутто yield: 5,6%
• Чистый yield: 5%

Управление арендой: как сохранить доходность на практике

Что нужно учитывать:

• Сдавать самому или через управляющую компанию? Если у владельца нет времени заниматься поиском арендаторов, ремонтами и договорами — выгоднее заплатить агенту 5–8% за управление, чем терять месяцы простоя.
• Долгосрочная или посуточная аренда? Посуточная дает больше дохода (10–15% годовых возможно!), но требует лицензии, активного менеджмента и рекламных расходов.

Многие считают посуточную аренду золотой жилой, но забывают: без активного менеджера, сервиса и рекламы это оборачивается убытком. Для новичка надёжнее — долгосрочная аренда с одним стабильным арендатором.

Мэри Галстян, CMO Space8:

5.2 Распределение сделок по бюджету: свежие цифры

Доля сегментов за I квартал 2025:

• Четверть сделок по-прежнему совершается в сегменте до 1 млн AED — это студии и небольшие однушки в районах массовой застройки (JVC, Dubai South, Al Furjan).
• Основной рост за последние два года — в сегменте 2–5 млн AED. Люди покупают больше спален, таунхаусы, семейные квартиры.
• Сегмент «5 млн и выше» составляет уже треть рынка — и именно он даёт наибольший вклад в общий рост суммы сделок.

Как инвестировать грамотно под аренду

• Выбирайте локации с сильным потоком арендаторов — шаговая доступность метро или близость к бизнес-хабу.
• Проверяйте репутацию управляющей компании: плохое управление = высокий vacancy.
• Ориентируйтесь на тип арендатора: турист, айтишник, семья. Для каждого сегмента подходят разные объекты.
• Обновляйте квартиру: свежий ремонт и мебель дают больше арендную ставку и снижают риски простоя.

Правильная квартира сдается за неделю. Неправильная — простаивает месяцами. Разница — в деталях и управлении.

Артем Малага, Founder Space8

Трофейный сегмент: витрина рынка и индикатор доверия

Под «трофейным сегментом» в Дубае подразумевают недвижимость, которая не покупается ради аренды или стандартного ROI. Это:

• ультралюксовые виллы на Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali, Emirates Hills;
• пентхаусы с панорамными видами в Downtown или на побережье;
• резиденции с частными пляжами, причалами и собственными садами.

Ценник: от 30–50 млн AED и выше. В 2025 году уже зафиксированы сделки по 140+ млн AED (например, виллы в Dubai Hills Estate, Sobha Hartland, эксклюзивные пентхаусы в The Rings).

Кто и зачем их покупает

Большинство покупателей трофейного сегмента — состоятельные семьи, собственники международного бизнеса, фондовые и семейные офисы.

Мотивация: 

• Сохранить капитал в надежной юрисдикции без налога на доход.
• Получить статус и престиж резиденции в топовом месте.
• Перевести семью в безопасный и инфраструктурный город.
• Избежать рисков на родине (санкции, валютные ограничения, нестабильность).

Вилла за 50–100 миллионов — это не про ренту. Это про спокойствие. Люди фиксируют деньги в активе, который завтра ещё подорожает и который не арестуют или не заморозят.

Всеволод Малага, CVO (эксперт-аналитик) Space8

Почему ультралюкс важен для всего рынка

Задает потолок цен:

Каждая публичная сделка в ультралюксе поднимает репутацию рынка. Когда в СМИ появляется новость «вилла продана за 140 млн AED» — это формирует восприятие Дубая как полноценного конкурента Монако, Лондона или Майами.

Подтягивает премиум и среднепремиум сегмент:

Если на Palm Jumeirah виллы продаются за десятки миллионов, то и соседние клубные таунхаусы, и квартиры на первой линии подтягиваются в цене.

Служит индикатором доверия HNWI:

Поток сделок в трофейном сегменте показывает настроение богатых инвесторов. Если они заходят — значит, рынок считают безопасным.

Трофейный сегмент — это не про метры. Это про доверие к городу и юрисдикции. Если миллионеры верят, значит, рынок жив.

Мэри Галстян, CMO Space8

Стратегия Space8 для клиентов в трофейном сегменте

• Грамотный выбор лота: редкость, уникальность, приватность.
• Участие в закрытых предпродажах, когда цена ниже.
• Сопровождение сделки и анализ юр. рисков.
• План выхода: виллу или пентхаус можно перепродать с премией, если выбрана правильная локация и момент.

Мы покупаем такие лоты и для себя. Это не массовый продукт — а актив, который растет сам за счёт своей исключительности.

Александр Ковалев, Founder Space8

Прогноз Space8 на 2025–2026

Сценарий 1: Базовый (вероятность 60–70%)

• Рост цен в среднем сегменте: +5–7% в год.
• Ультралюкс и топ-локации: +8–12% в год.
• Аренда: сохраняет ставку, рост по новым контрактам до 5–8% в год.
• Доля первички остаётся выше 60%.

Что это значит:

Рынок стабилен, прогнозируем, подходит для «buy and hold» на горизонте 3–5 лет.

Сценарий 2: Оптимистичный (вероятность 20%)

• Ускорение роста цен до 10–15% в ряде кластеров.
• Триггер: рекордный приток новых резидентов (дополнительные 100–120 тыс. человек за год), запуск новых мегапроектов (Blue Line, Palm Jebel Ali).
• Ультралюкс растёт ещё быстрее — отдельные лоты могут удвоиться в цене за цикл 5–7 лет.

Сценарий 3: Умеренно-негативный (вероятность 10–20%)

• Локальная коррекция в массовом сегменте до −5–10%.
• Причина: одновременный ввод нескольких фаз крупных проектов без должного контроля по скорости продаж.
• Премиум и ультралюкс не пострадают: редкость ограничивает падение.

Ключевые риски

• Слишком быстрый выпуск новых башен в одной зоне.
• Потенциальные мировые шоки (геополитика, глобальные кризисы).
• Изменения в визовой или налоговой политике (маловероятно в ближайшие 2–3 года).

Итог: что делать инвестору сейчас

Выбрать локацию с надежной инфраструктурой и транспортом.

Разделить капитал: часть в массовый сегмент для yield, часть — в премиум или виллу для роста стоимости.

Рассчитать не только цену и аренду, но и расходы, vacancy, обслуживание.

Работать с профессиональной поддержкой — рынок сложный, важно проверять проекты и договоры.

Побеждает не тот, кто купил дешевле всех, а тот, кто купил качественно и вовремя вышел. Вот и всё.

Артем Малага, Founder Space8

Дубай в 2025–2026 годах остаётся одним из самых прогнозируемых и сбалансированных рынков жилья в мире. Инвестировать можно смело — при условии грамотного выбора объекта, сценария и надёжного партнёра.

Практический чек-лист: что делать инвестору прямо сейчас

Скачать чек-лист

Почему чек-лист важен

Аналитика и прогнозы хороши, но правильная инвестиция начинается с простого: что конкретно сделать прямо сейчас, чтобы избежать ошибок и зарабатывать, а не терять.

Любой серьёзный инвестор начинает с плана. Чек-лист — это твой компас на рынке, где тысяча вариантов. Без него легко потратить деньги не туда.

Александр Ковалев, Founder Space8

Итоги и выводы

Рынок жилья Дубая в 2025–2026 годах — это:

• Стабильный рост цен на 5–7% в среднем.
• Высокий спрос на аренду с доходностью 5–8%.
• Новые районы с потенциалом капитализации до 30–40% за цикл.
• Прозрачная регуляция и защита прав через эскроу.

Правильная инвестиция — это не случайная квартира из рекламы, а:

• Локация с инфраструктурой.
• Репутация застройщика.
• Чёткий расчёт доходности.
• План на весь жизненный цикл объекта: от покупки до продажи.

Мы сами инвестируем по тем же правилам. Нет магии — есть цифры, локация и проверка юр. чистоты. Вот и весь секрет.

Бек Назаралиев, COO Space8

Что делает Space8 для инвесторов

• Проводим полный аудит рынка и предлагаем только реальные, проверенные проекты.
• Рассчитываем полную доходность: аренда, расходы, налоги.
• Переговоры и проверка застройщика.
• Сопровождение сделки и послепродажная поддержка.
• Консультация по выходу из актива: когда и кому перепродать с максимальной выгодой.

Что делать прямо сейчас

Хотите войти на рынок Дубая с минимальными рисками?

Оставьте заявку на консультацию — команда Space8 подберет проект и стратегию под ваш бюджет и цели, так, как делаем это для себя.

География сделок: топ-районы Дубая под микроскопом

Почему география важна для инвестора

В Дубае не существует универсального «среднего» района — каждый кластер имеет свою динамику цен, профиль жильцов, доходность аренды и прогноз по капитализации. Поэтому важно понимать: успех вложений зависит не только от качества проекта, но и от правильного выбора локации.

Застройщик может быть топовым, но если ты купил в пустыне без метро — продашь или сдашь с бо́льшим трудом. Мы в Space8 всегда начинаем с карты: район решает половину ROI.

Артем Малага, Founder Space8

Макроэкономика: кто кормит рынок и почему рост — не спекуляция

Экономический фон: рост ВВП выше мирового среднего

Дубай удерживает один из самых высоких темпов роста экономики в регионе. В 2024 году ВВП эмирата вырос на 4,2%, что почти вдвое выше глобального среднегодового темпа. Экономический портфель города давно не держится на нефти (в ВВП — менее 2%); его костяк — торговля, логистика, туризм, финансовые и технологические услуги.

Это значит: даже если цены на нефть проседают, рынок жилья Дубая не падает следом. Он питается внутренней деловой активностью и тем, что город остается хабом для бизнеса всего Ближнего Востока.

Рост населения и внутреннего спроса

Один из ключевых факторов, который делает рынок непохожим на классические спекулятивные схемы — стабильный прирост населения. На начало 2025 года в Дубае официально проживает более 3,6 млн человек, и прирост составил около 80 тысяч за 12 месяцев. Этот показатель кажется небольшим, но для города с таким населением это серьезная цифра: фактически каждый месяц в Дубай приезжают десятки тысяч новых специалистов, предпринимателей и семей, которые снимают или покупают жильё.

Что важно: около 50% всех покупателей недвижимости — резиденты ОАЭ, то есть люди, которые живут и работают здесь, а не спекулянты «на перепродаже». Это делает рынок устойчивым к резким колебаниям.

Клиенты часто спрашивают — а кто все эти люди, что покупают по 30 тысяч квартир за квартал? Отвечаю: это те, кто переезжают и живут здесь — семьи, айтишники, владельцы бизнеса. Они не играют ценами — они строят свою жизнь и бизнес.

Артем Малага, Founder Space8

Валютная стабильность и низкая инфляция

Дирхам привязан к доллару США — это значит, что любые валютные колебания обходят стороной покупателей. Это особенно важно для инвесторов из стран с высокой инфляцией или плавающими валютами (Россия, Турция, страны СНГ). Инфляция в Дубае — одна из самых низких в регионе: по итогам 2024 года — около 3,5%, при том, что цены на жильё выросли сильнее. Это даёт дополнительный плюс в копилку: доход от аренды и прирост стоимости «обгоняют» инфляцию.

Новые инфраструктурные проекты: двигатель долгосрочного спроса

Только за последние два года власти запустили или подтвердили финансирование ключевых мегапроектов:

• Blue Line метро — соединит Academic City, Silicon Oasis, Mirdif и Creek Harbour. Планируемый ввод в эксплуатацию — 2029 год.
• District 2020 (Expo City) — развитие территории Всемирной выставки под инновационный город со школами, жильём, бизнес-кампусами.
• Palm Jebel Ali — перезапуск масштабного искусственного острова, который снова открывает «люксовый фронт» рынка вилл.

Каждый из этих проектов меняет карту: там, где идёт метро или новая дорога, цены растут быстрее. Это доказано опытом предыдущих циклов.

Карта метро — это наша карта доходности. Мы первым делом смотрим, где появится станция или развязка. Через два года там уже другие цены.

Всеволод Малага, CVO (эксперт-аналитик) Space8

Динамика сделок и цен: подробный разбор, объяснение и прогнозы

3.1 Общее число сделок: цифры и смысл

По данным за I квартал 2025 года, в Дубае заключено 45 485 сделок с жилой недвижимостью. Это:

• На 22,8% больше, чем за аналогичный период 2024 года (тогда было около 37 000 сделок). 
• На 9,4% меньше, чем в IV квартале 2024 года — что абсолютно нормально для сезонного цикла.

Почему важно понимать этот расклад:

• Показатель YoY (год к году) показывает силу долгосрочного тренда. 
• Показатель QoQ (квартал к кварталу) показывает здоровую «дыхательную паузу» рынка: в конце года люди активнее закрывают сделки из-за новогодних бонусов, налоговых вопросов или завершения контрактов.

Я часто сравниваю рынок с атлетом: нельзя бежать марафон на спринтерской скорости. После пика всегда фаза стабилизации — иначе будет перегрев. Мы видим именно здоровый ритм.

Александр Ковалев, Founder Space8

3.2 Сумма сделок: растет быстрее количества

Общий объем всех сделок с жильем в первом квартале составил 142,7 млрд AED. Это: 

• На 30,3% больше, чем в I квартале 2024 года. 
• И всего на 3% меньше, чем в пиковом IV квартале 2024 года. 

Что это значит на практике:

Количество сделок выросло на ~23%, а сумма — на 30%+. Это говорит о том, что средний чек сделки увеличился. Люди покупают не просто больше квартир, но и дороже, качественнее, с акцентом на премиальные сегменты и большие площади.

Это ключевой сигнал: рынок не просто растет «в ширину», но и дорожает «в глубину». Клиенты готовы платить больше за качество, за район, за бренд застройщика. И это позитивный тренд.

Мэри Галстян, CMO Space8

3.3 Средняя цена за квадратный фут: рост, структура и сравнение с пиками

Средняя цена за квадратный фут в I квартале 2025 года — 1 563 AED.

Это:

• На 4,4% выше, чем в I квартале 2024 года.
• На 20–30% выше исторического пика 2014 года (тогда средний показатель держался около 1 200–1 300 AED).

Что важно:

• За последние два года рост цен составил порядка 20–25% в среднем сегменте и более 40% — в премиум и ультралюкс сегменте. 
•  Несмотря на рост, рынок сохраняет внутренний баланс: аренда подтягивается вслед за ценой, доходность остаётся конкурентной.

Почему не пузырь:

В отличие от 2008 или пика 2014, где рост был спровоцирован спекуляцией и дешёвыми займами, сейчас:

• За каждый проданный метр реально платятся живые деньги, а не «бумажные резервации».
• Структура сделок регулируется эскроу — девелопер не получит аванс, если не построит этап.
• Большая часть покупателей — собственники или инвесторы с расчётом на долгосрок.

3.4 Разбивка цен по сегментам: почему первичка дороже и как это связано с риском

Новостройки (1st Sale) по апартаментам стоят дороже вторички. Почему? Покупатель платит за «новое», за гибкую рассрочку и за дополнительный прирост стоимости к моменту сдачи.

Для вилл ситуация уникальна: готовые виллы на вторичке стоят дороже новых. Это нормально: готовая вилла — это земля, озеленение, зрелое сообщество. Новая — это стройка и несколько лет ожидания.

Клиент платит либо за «сейчас» и готовый дом, либо за «завтра» и рост цены. Это две разные стратегии.

Бек Назаралиев, COO Space8

Какие закономерности видим в ценах

• Массовый сегмент (до 1 млн AED) теряет долю: люди больше интересуются апартаментами среднего уровня и таунхаусами.
• Средний чек сделки растет быстрее, чем количество сделок: больше покупателей уходят в бюджет от 3 млн AED и выше.
• Районы с инфраструктурой метро или близостью к пляжу стабильно дороже на 20–40% за квадратный фут.
• Премиум-виллы и пентхаусы растут быстрее всего по цене, но дают меньший yield аренды — инвесторы берут их не ради ренты, а ради капитализации и статуса.

Прогноз по ценам на 2025 год

По расчетам аналитиков Space8:

• Средняя цена за квадратный фут продолжит расти плавно: +5–7% в год, без резких скачков.
• В премиум и ультралюкс сегменте возможен рост до 10–12%, если сохранится высокий спрос у иностранцев.
• В массовом сегменте возможна локальная коррекция (до −5%) в районах с большим числом новых башен — но это не обвал, а выравнивание.

Многие хотят угадать дно или пик. На самом деле выигрывает тот, кто заходит системно: покупает хорошее расположение и ждeт. Дубай всегда отдает тем, кто умеет ждать и считать.

Всеволод Малага, CVO (эксперт-аналитик) Space8

Что говорят цифры:

За январь—март 2025 года в Дубае зарегистрировано 45 485 сделок купли-продажи. жилой недвижимости. Это почти на 23% больше , чем за тот же период 2024 года. Общий объём рынка достиг 142,7 млрд AED , что на 30% превышает уровень прошлого года.

При этом, если сравнить с предыдущим кварталом (октябрь—декабрь 2024), рынок показал ожидаемое сезонное охлаждение: количество сделок снизилось на 9,4%, а общая сумма — на 3%. Такую закономерность аналитики Space8 объясняют просто: финал года традиционно самый «горячий» период для сделок из-за завершения налогового года в других странах и массового закрытия контрактов под новогодние планы инвесторов. Начало года всегда дает паузу.

Многие воспринимают любой спад сделок как тревогу. Но рынок — это живой организм: после пика всегда небольшая «коррекция». Важно другое: общее число сделок и средняя цена за квадратный фут не просто не падают, а продолжают ползти вверх. Это и есть показатель зрелости.

Александр Ковалев, Founder Space8

Топ-5 самых активных районов I квартала 2025 года

В I квартале 2025 года распределение сделок по локациям показало интересную картину: в лидерах как традиционные «иконы» рынка (Marina, Business Bay), так и новые быстро растущие кластеры, которые ещё 5–7 лет назад считались окраиной.

Вот они — каждый подробно:

Wadi Al Safa 5 — 3,570 сделок

Где находится: юго-запад Дубая, часть обширной зоны Dubailand, которая последние 5 лет развивается быстрее всех за счёт строительства клубных коммьюнити с таунхаусами и виллами.

Что там сейчас:

• Основные продукты — семейные таунхаусы и компактные виллы с ценником от 1,5 до 3 млн AED.
• Много закрытых коммьюнити с клубными домами, зелёными парками и детскими площадками.
• Проектируется новая дорожная развязка с удобным выездом на Sheikh Mohammed Bin Zayed Road.

Почему люди покупают именно здесь:

• Цена за квадратный фут на 30–40% ниже, чем у вилл ближе к Marina или Downtown.
• Район подходит для молодых семей, которые переезжают в Дубай на ПМЖ и хотят максимум пространства за разумный бюджет.
• Большинство сделок — это не спекуляция, а покупка для собственного проживания.

Динамика цен:

За год — рост на 10–15%. По прогнозам аналитиков Space8, по мере запуска новых школ и дорожной инфраструктуры район покажет прирост ещё 20% за ближайшие 3–4 года.

Сегодня Wadi Al Safa — это как Arabian Ranches десять лет назад. Кто заходит сейчас, фиксирует лучшую цену за землю и дом. Через пару лет будет поздно.

Jumeirah Village Circle (JVC) — 3,499 сделок

Где находится: недалеко от Dubai Marina, между Al Khail Road и Sheikh Mohammed Bin Zayed Road.

Что там сейчас:

• Десятки новых жилых башен средней этажности.
• Строятся торговые центры и небольшие отели.
• Район густо застраивается студиями и однокомнатными квартирами.

Почему популярен:

• Доступная цена входа — можно купить студию за 600–800 тыс. AED.
• Высокий спрос на аренду со стороны молодых специалистов и семей без детей.
• Близость к Marina и Downtown без их премиальной стоимости.

Динамика цен и аренды:

Рост цены за год — 8–12%. Аренда стабильно даёт 7–8% брутто yield — один из лучших показателей по городу.

JVC — лидер для инвесторов с небольшим капиталом. Минимум простоя, стабильно сдаётся. Все хотят дешевую аренду — и этот район её даёт.

Dubai South — 2,634 сделок

Где находится: южная граница города, зона вокруг Expo City и будущего крупнейшего аэропорта Al Maktoum.

Что там сейчас:

• Активная фаза застройки новых коммьюнити.
• Expo Village и инновационные кампусы.
• Глобальный транспортный узел — будущая точка притяжения для грузовых и пассажирских перевозок.

Почему покупают:

• Цены на старте продаж ниже, чем у JVC.
• Инвесторы делают ставку на инфраструктурный рывок после запуска аэропорта и бизнес-кластера.

Динамика и прогноз:

За последний год — рост 10–15%. По расчетам Space8, в горизонте 5–7 лет район может дать прирост до 40% за счёт сдачи аэропорта и финальной застройки Expo City.

Dubai South — это не игра на год. Это стратегический актив для тех, кто готов подождать 5 лет и потом выйти с хорошей капитализацией.

Dubai Marina — 2,566 сделок

Где находится: одна из самых узнаваемых зон Дубая — прибрежный жилой район с яхтами, небоскребами и пешеходными набережными.

Что там сейчас:

• Полностью сформированный район с супермаркетами, ресторанами, пляжами и метро.
• Высокий процент иностранцев и арендаторов долгосрочного сегмента.

Почему востребован:

• Якорный актив для инвесторов, кто хочет «ликвидность здесь и сейчас».
• Цена входа выше, но аренда стабильная, vacancy минимальный.

Динамика:

Рост за год — 4–6%. Здесь резких скачков не будет: район сформирован, новые проекты редки, цены высокие.

Marina — классика. Не даeт супер-роста цены, но ликвидность и аренда железобетонные.

Business Bay — 2,470 сделок

Где находится: сразу за Downtown Dubai, ближе всего к Burj Khalifa и DIFC.

Что там сейчас:

• Микс офисных башен, жилых апартаментов, отелей.
• Район популярен у арендаторов-специалистов, работающих в центре.

Почему популярен:

• Доступнее Downtown, но близко к финансовому и туристическому хабу.
• Масса студий и однушек с хорошим доходом.

Динамика:

Рост за год — 6–8%. Район стабилен, новых крупных проектов немного, переполнение не грозит.

Business Bay — для тех, кто хочет спокойную аренду без заморочек. Студию можно сдать за неделю — спрос постоянный.

Как инфраструктура меняет карту спроса

Общий тренд: районы у новых станций метро и крупных транспортных узлов растут быстрее.

Примеры:

• Blue Line метро поднимет Academic City и Silicon Oasis.
• District 2020 превратится в деловой хаб нового поколения.
• Palm Jebel Ali даст новый виток ультралюкс сегменту.

Ценовые сегменты рынка: структура, динамика и стратегия входа

В Дубае нет единой «средней квартиры». На практике рынок четко делится на сегменты по цене. Каждый сегмент — это своя целевая аудитория, своя скорость роста, свои риски и уровень ликвидности. Ошибка начинающего инвестора — смотреть только на цену за квадратный фут, не понимая, как работает сам бюджет сделки.

Вопрос не только «сколько стоит метр», а «что за эти деньги ты реально покупаешь — район, спрос, арендаторов и срок окупаемости».

Артем Малага, Founder Space8