Каждый, кто задумывается о покупке недвижимости за границей, сталкивается с одной ключевой эмоцией — неуверенностью. Это нормально. Ведь вы вкладываете не только деньги, но и доверие: к рынку, к стране, к системе. И когда речь идет о Дубае, вопросов становится еще больше. Это другой регион, другая правовая система, другие культурные коды.

В этой статье мы объясним, почему Дубай — один из самых безопасных и регулируемых рынков недвижимости в мире, несмотря на внешнюю «глянцевость» и быстрый рост. Разберем, как устроена защита инвестора, кто регулирует сделки, и почему даже офф-план (объекты на стадии строительства) здесь могут быть надежнее, чем готовое жилье в других странах.

Почему вообще стоит рассматривать Дубай для инвестиций

Дубай — это не только про налоговую оптимизацию и высокие ROI. Это город, который стал международным хабом для финансов, технологий, туризма и жизни с высоким качеством. И вот почему он выигрывает среди других юрисдикций:

• Нет налога на доходы и недвижимость;
• Юридически защищенные права собственности для иностранцев;
• Открытый рынок — любой инвестор может купить дистанционно;
• Стабильная валюта, привязанная к доллару США;
• Контроль каждой сделки купли-продажи государством;
• Гибкая визовая политика и развитая инфраструктура.

Но даже несмотря на все это, у большинства инвесторов остается главный вопрос: насколько это безопасно?

Главные страхи инвестора — и что происходит на самом деле

1. «А вдруг это пузырь?» Рынок Дубая растет не из-за спекуляций, а из-за демографии, миграции капитала и реального спроса на аренду. Экономика диверсифицирована: нефть — менее 25% ВВП.

2. «Это Off-plan. А если не достроят?»  Деньги по закону хранятся на специальном эскроу-счете, который контролируется государством и перечисляются застройщику только по мере выполнения этапов строительства.
3. «Я не понимаю местное законодательство» Все сделки проходят через государственную структуру Dubai Land Department и регулируются RERA. Правила едины для местных и иностранных покупателей, и находятся в общем доступе.
4. «А вдруг застройщик не выдаст документы?» Вся юридическая информация о застройщике может быть проверена через сайт DLD, работать только с застройщиками с лицензией, escrow счетами и хорошей репутацией. Процесс каждой сделки оцифрован, все документы от SPA (договор купли-продажи) до Oqood (документ о владении) контролируются государственной структурой.
5. «Что если брокер исчезнет после покупки?» Работать с проверенными брокерами. У агентства недвижимости должна быть лицензия от Dubai Economy, а у агента broker card, выданная структурой RERA.
6. «А вдруг брокер исчезнет после предоплаты?» У каждой сделки есть официальные документы, цифровой след, escrow, и проверяемый девелопер. Система прозрачна и цифровая.

Кто контролирует рынок недвижимости в Дубае

RERA (Real Estate Regulatory Agency)

• Обязательная лицензия для всех брокеров и агентств;
• Регистрация всех девелоперов и проектов;
• Контроль за сроками, качеством строительства и прозрачностью сделок.

Dubai Land Department (DLD)

• Все сделки проходят официально через государственный орган;
• Покупатель получает Oqood/Title Deed — аналог свидетельства о собственности;
• Ведется централизованный реестр.

Эскроу-счета

• Для всех off-plan проектов открывается отдельный банковский счет от государства;
• Управляется только аккредитованными банками;
• Застройщик не имеет доступа к деньгам, пока не выполнит этап строительства.

Если по какой-то причине проект расторгается или замораживается, ваши средства не пропадают — они остаются на эскроу-счете, и возврат контролируется аккредитованным банком и государственным регулятором. Это гарантирует, что вы не потеряете деньги даже в случае форс-мажора. Мы в Space8 следим за этим и берём на себя коммуникацию с банками и девелоперами.

Важно: если девелопер нарушает условия — проект может быть передан другой компании или активирован правительственным фондом для завершения.

Почему Off-plan это не страшно, а наоборот — умно

В отличие от многих других стран, в Дубае Off-plan — это не про риск, а про возможность:

• Вход на рынок с меньшими затратами (рассрочки, низкий первоначальный платеж);
• Рост стоимости до завершения проекта (капитализация);
• Продажа до сдачи объекта (гибкий выход);
• Полная защита через эскроу-счёт и контроль сроков.

Мы в Space8 рассматриваем только проекты с утвержденной документацией, историей застройщика и доступом к официальной информации в DLD.

Что если объект окажется с браком?

Даже при самых громких именах девелопера важно задать вопрос: а как застройщик реально строит?

Качество может отличаться от рендера, и мы знаем это изнутри. Именно поэтому в Space8 мы не просто читаем PDF — мы:

• лично инспектируем стройплощадки;
• предоставляем реальные фото и видеоотчёты по каждому объекту;
• анализируем отзывы жильцов в ранее сданных проектах девелопера;
• оцениваем материалы отделки, инженерные решения и подрядчиков.

Если у проекта уже были проблемы на одном из этапов — мы об этом знаем и предупредим. Мы показываем не только плюсы, но и реальные риски — чтобы вы принимали решение осознанно.

В Space8 мы вместе с клиентом едем на приёмку квартиры по завершению строительства и выверяем возможные браки застройщика. Как эксперты, мы составляем список недочётов, чтобы застроёщик исправил в период приёмки.

Как защищен иностранный инвестор

• Вы можете покупать дистанционно: каждый этап сделки оформляется онлайн, с удостоверением личности и вашими контактными данными;
• Ваши права защищены на государственном уровне так же, как у резидентов;
• Вы получаете цифровой Oqood/Title Deed — юридически признанный во всем мире документ о владении собственностью;
• Вся информация по объекту, застройщику и проекту доступна через DLD и RERA.

Я не резидент. Могут ли у меня отобрать недвижимость?

Это один из самых частых страхов у иностранных инвесторов.

На деле в Дубае иностранцы имеют полное право собственности на недвижимость в designated freehold-зонах. Это не аренда, не временное владение, а полное право владения — навсегда.

После покупки вы получаете Title Deed — официальный государственный документ, зарегистрированный в DLD. Он признаётся всеми судами, включая международные. Никто не может лишить вас собственности, если вы соблюдаете законы.

И даже если вы не проживаете в ОАЭ, ваша недвижимость остаётся вашей. Мы расскажем, как правильно оформить владение и зарегистрировать права, чтобы вы чувствовали себя уверенно.

Что будет с недвижимостью, если со мной что-то случится?

Этот вопрос редко обсуждается в буклетах, но именно он волнует многих.

Ответ: Наследование проходит по исламскому праву (шариату). Суд назначает распределение между ближайшими родственниками - это может не соответствовать вашей воле. Поэтому в Дубае можно завещать недвижимость заранее, даже если вы не резидент.

Для этого существует система DIFC Wills — специально созданная для экспатов. Завещание можно оформить на английском языке, без перевода, и зарегистрировать его официально. Это обеспечивает чёткую передачу прав без споров и блокировок.

Мы в Space8 сотрудничаем с юристами, которые помогут вам:

• оформить завещание, действующее на территории ОАЭ;
• правильно указать наследников и условия;
• избежать сложных процедур и лишней бюрократии.

Роль сопровождения: как Space8 усиливает вашу защиту

• Мы не просто подбираем проекты — мы отфильтровываем 90% рынка. 
• Каждый объект проходит внутренний аудит: юридическая проверка, финансовая модель, прогресс строительства. 
• Благодаря нашей уникальной системе Investor Care System, за каждым клиентом закрепляется персональный менеджер, который координирует всех участников сделки и держит вас в курсе на каждом шагу. 
• Мы работаем напрямую с застройщиками, юристами и банками, чтобы исключить ошибки и недопонимание.

Вы не остаетесь один. Вы в системе, которая создана инвесторами для инвесторов.

Вопрос не в том, «можно ли доверять Дубаю», а «кому вы доверите свою сделку»

Рынок недвижимости Дубая — один из самых контролируемых и прозрачных в мире. Он работает по законам, а не по импровизации. Он регулируется, проверяется и защищается — государством, банками и цифровыми системами.

Да, в любом рынке есть риски. Но в Дубае эти риски просчитаны и управляемы — если рядом есть опытный партнер, а не просто продавец.

Если вы хотите разобраться, с чего начать — поговорите с нами. Мы покажем, как инвестировать в Дубай осознанно, спокойно и безопасно.

F.A.Q.

Могу ли я купить недвижимость в Дубае дистанционно?

Да, все документы оформляются онлайн через застройщика или DLD. В случае с готовым объектом требуется нотариальное удостоверение на доверенное лицо в Дубае. Вы можете пройти весь процесс из любой точки мира.

Что будет, если застройщик не достроит объект?

Эскроу-счет защищает ваши средства. В случае серьёзных нарушений Dubai Land Department передает проект новому девелоперу или завершает его под контролем государства.

Как проверить девелопера?

Через государственный сайт DLD или с помощью Space8. Мы предоставляем доступ к истории девелопера, статусу проекта, срокам и юридическим документам.

Как понять, кому можно доверять из брокеров?

Только лицензированным агентствам с подтверждённой репутацией и брокерам с broker card. В Space8 мы не просто брокеры — мы сопровождаем клиента, проводим внутренний аудит объектов и отвечаем за сделку на всех этапах.

Какие документы я получаю после покупки?

Title Deed (свидетельство о собственности) для готовых проектов и Oqood для объектов на этапе строительства, контракт SPA договор купли-продажи, подтверждение оплаты, договор с эскроу-счетом и при необходимости — доверенность на дистанционное оформление.

А вдруг объект окажется с браком или не соответствует рендерам?

Мы лично проверяем стройку, качество отделки и ведём фотоотчёты с площадки. Покупка идёт только после юридической и технической проверки, а не по буклету. Мы помогаем составить список недочетов по акту приемки квартиры от застройщика.

Могут ли у меня отобрать недвижимость, если я не резидент?

Нет. В ОАЭ права собственности иностранных покупателей защищены законом наравне с резидентами. Недвижимость полностью оформляется на ваше имя, независимо от гражданства и остается во владении навсегда.

Что будет с недвижимостью, если со мной что-то случится?

Наследование проходит по исламскому праву (шариату). Рекомендуется оформить завещание в соответствии с законодательством ОАЭ. Мы подскажем, как это сделать, и поможем организовать консультацию с юристом.

Зачем вообще нужен due diligence, если всё есть в PDF?

Потому что PDF — это маркетинг. Мы проводим внутренний аудит проекта: проверяем юридическую чистоту, финансовую модель, реальную доходность и возможность перепродажи.

Как отличить реальную скидку от маркетингового трюка?

Мы работаем напрямую с девелоперами и знаем внутреннюю цену. Если объект переоценен или «скидка» — это игра с прайсом, мы скажем об этом прямо. Вы получаете доступ к настоящим цифрам, а не витринной цене.